Le compromis de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt : vigilance sur le montant du prêt sollicité

Il n'est pas rare que la réitération de l'acte définitif soit conditionnée à la levée de certaines conditions suspensives. Parmi les plus courantes figure la condition suspensive d'obtention d'un prêt.

Il n'est pas rare que la réitération de l'acte définitif soit conditionnée à la levée de certaines conditions suspensives.  

Parmi les plus courantes figure la condition suspensive d'obtention d'un prêt.Cette condition suspensive génère un contentieux important qui a conduit à de nombreuses décisions de la Cour de cassation. 

Ainsi, la plus haute juridiction judiciaire a pu se prononcer sur différents cas. 

• L'offre de prêt d'un montant inférieur au montant fixé dans la condition suspensive

Dans pareil cas, la Cour de cassation a constaté que les acquéreurs avaient fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente pour le montant maximal prévu, soit 414.000€. L'offre de prêt leur a été refusée mais la banque a accepté de leur consentir un prêt d'un montant de 407.000€. 

Se posaient alors la question de savoir si la défaillance était imputable aux acquéreurs. En d'autres termes, étaient-ils contraints d'accepter tout offre de prêt d'un montant inférieur. 

La Cour de cassation est claire : la défaillance de la condition n'étant pas imputable aux acquéreurs, la promesse était devenue caduque (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 décembre 2022, 21-24.539).

Aucune indemnité d'immobilisation ne sera due au vendeur. 

• La demande de prêt ne correspondant pas aux caractéristiques de la promesse de vente

La Cour de cassation a en revanche pu se prononcer sur la demande de prêt formulée par les acquéreurs pour un montant supérieur au montant maximal indiqué dans la promesse de vente. 

Il est de jurisprudence constante que la demande de prêt doit être conforme aux caractéristiques du prêt.

Ainsi, en cas de demande de prêt pour une durée plus longue ou encore pour un montant plus élevé que ceux prévus dans la promesse de vente, la condition suspensive tenant à l'obtention du prêt sera réputée accomplie et le vendeur pourra au choix, soit solliciter la vente du bien, soit faire condamner l'acquéreur au paiement de l'indemnité d'immobilisation ou de la clause pénale selon les cas.